Was ist ein Grundstückskaufvertrag?
Ein Grundstückskaufvertrag ist ein rechtliches Dokument, das die Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eines Grundstücks festlegt. Hauptziel ist die Darstellung eines Eigentumswechsels, also den Verkauf eines Grundstücks. Da Grundstücks- und Immobilienkäufe in der Regel finanziell bedeutend sind, ist in Deutschland die Beglaubigung durch einen Notar erforderlich, um einen korrekten Ablauf des Kaufvorgangs sicherzustellen. Mündliche Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien sind nicht rechtskräftig.
Im Vertrag werden Details zum Zustand des Grundbesitzes sowie der verhandelte Kaufpreis festgehalten. Der Notar erstellt den Vertrag und stellt ihn beiden Parteien zwei Wochen vor der Unterzeichnung zur Verfügung, damit sie eine gründliche Prüfung vornehmen und eventuelle Änderungswünsche an den Notar senden können. Nach der Vertragsunterzeichnung müssen die Vertragsbedingungen erfüllt werden, bevor der tatsächliche Kaufpreis vom Käufer an den Verkäufer übertragen wird.
Das sollte im Grundstückskaufvertrag enthalten sein
Ein Grundstückskaufvertrag folgt in der Regel einem bestimmten Aufbau, um den Kaufprozess einheitlich zu gestalten. Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte aufgeführt, die in einem solchen Vertrag enthalten sein sollten:
Vertragsparteien: Zu Beginn des Vertrags werden die Personalien der beteiligten Parteien festgehalten, inklusive Name, Anschrift und Geburtsdatum. Außerdem wird der Grundbuchinhalt des betreffenden Grundstücks vermerkt.
Grundbucherklärung: Hier wird der Grundstücksverkauf erklärt und die Grundbucherklärungen dokumentiert. Beide Parteien geben ihr Einverständnis zum Grundstückskauf bzw. -verkauf und zur Eigentumsvormerkung im Grundbuch. Dadurch wird ein Weiterverkauf des Grundstücks verhindert, bis alle Vertragsbedingungen erfüllt sind und der Kaufpreis gezahlt wurde.
Kaufpreis: In diesem Abschnitt werden der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten festgehalten. Je nach Bedarf kann eine Frist für die Bezahlung und eine Regelung für Verzugszinsen bei nicht fristgerechter Zahlung vereinbart werden.
Übergabedatum: Obwohl durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages noch kein Eigentumswechsel stattfindet, wird hier das Datum der Besitzübergabe festgelegt. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt der Eigentumswechsel. Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzungen und Lasten im Zusammenhang mit dem Grundstück auf den neuen Besitzer über. Zudem wird vermerkt, ob das Grundstück voll erschlossen oder noch nicht erschlossen ist.
Gewährleistung: Der Verkäufer sichert dem Käufer ein lastenfreies Grundstück zu, übernimmt jedoch keine Haftung für den Zustand des Grundstücks oder darauf befindliche Gebäude.
Finanzierungsvollmacht: Damit der Käufer die Baufinanzierung mit seiner Bank abschließen kann, erteilt der Verkäufer dem Käufer eine Finanzierungsvollmacht. Damit erhält der Käufer die finanziellen Mittel von der Bank, um das Grundstück zu finanzieren. Der Verkäufer trägt kein Risiko, da notariell festgehalten wird, dass der Käufer die Mittel ausschließlich für die Grundstücksfinanzierung verwendet.
Schlusserklärungen: Im letzten Teil des Grundstückskaufvertrags erhält der Notar einen Vollzugsauftrag zur Abwicklung und beurkundung des Kaufprozesses. Des Weiteren enthält dieser Abschnitt Schlussbestimmungen zu den Themen Kosten und Abschriften des Vertrages.
Die hier aufgeführten Punkte bilden lediglich einen Leitfaden. Die konkreten Vereinbarungen eines Grundstückskaufvertrags können von Vertrag zu Vertrag variieren und werden individuell zwischen den beteiligten Parteien vereinbart.
Prüfung vor dem Vertragsabschluss
Bei der Entscheidung für den Kauf eines Grundstücks ist eine gründliche Prüfung entscheidend, um spätere unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Folgende Punkte sind beim Sammeln von Informationen über das Grundstück wichtig:
Vergangene Nutzung: Stellen Sie sicher, dass Sie sich über die frühere Nutzung des Grundstücks informieren, um mögliche Altlasten im Boden zu identifizieren. Diese könnten den Austausch des Erdreichs notwendig machen und zusätzliche Kosten verursachen.
Bauliche Auflagen: Erkundigen Sie sich beim zuständigen Amt über eventuelle Baulasten, die im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis eingetragen sind. Solche Auflagen können etwa Zufahrts- und Auffahrtswege sowie deren Gestaltung betreffen und für die Planung der Immobilie relevant sein.
Bebauungsvorschriften: Informieren Sie sich über die im Bebauungsplan festgelegten Vorgaben für die Gestaltung der Immobilien in der Region. Dies kann beispielsweise die Fassadengestaltung oder die zulässige Dachneigung betreffen und sollte vor Vertragsabschluss geklärt sein.
Baugrunduntersuchung: Lassen Sie ein Bodengutachten erstellen, wenn noch keines vorliegt. Dies kann wichtige Informationen über die Beschaffenheit des Bodens liefern und hilft, grundlegende Fragen zu klären, etwa ob der Boden das Gewicht der geplanten Immobilie tragen kann.
Versorgungsanschlüsse: Prüfen Sie den Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung. Erschlossene Grundstücke sind zwar teurer, jedoch entstehen hier keine zusätzlichen Kosten für die Anbindung. Bei nicht erschlossenen Grundstücken müssen mit Kosten für die Anbindung nach Vertragsabschluss gerechnet werden.
Grundbuchauszug: Wagen Sie einen Blick ins Grundbuch, um den aktuellen Eigentümer und etwaige Schulden auf dem Grundstück zu ermitteln. Darüber hinaus sind hier Informationen zu Wegerechten oder Ansprüchen Dritter zu finden, falls kein Baulastenverzeichnis vorhanden ist.
Grunderwerbsteuer: Informieren Sie sich über die in Ihrem Bundesland geltende Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 und 6,5 % variieren kann. Die genaue Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Pachtverhältnisse: Falls das Grundstück verpachtet ist, sollten Sie klären, wie lange die Pacht noch läuft, da der Käufer die Pflichten des Verkäufers übernimmt.
Eine umfassende Kenntnis des Grundstücks trägt dazu bei, mögliche zusätzliche Kosten besser einzuschätzen und die Planung nach dem Kaufprozess bis hin zum Immobilienerwerb zu optimieren.
Reservierungsgebühr bei Grundstückskauf-Verträgen
Während des Kaufprozesses eines Grundstücks, können Monate vergehen, bis der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen wird. Eine Reservierungsvereinbarung ist in solchen Situationen empfehlenswert, insbesondere wenn ein Makler involviert ist. In der vereinbarten Dauer darf der Makler das Grundstück nicht anderen Interessenten anbieten. Der Zustimmung des Eigentümers ist jedoch erforderlich, um die Vermarktung bis zur endgültigen Unterzeichnung des Kaufvertrags zu pausieren.
Um Sicherheit zu gewährleisten, sollte diese Vereinbarung sowohl vom Makler als auch vom Eigentümer unterzeichnet werden. Als Gebühr für die Reservierung kann der Makler zwischen 5 bis 10 % des Kaufpreises ansetzen.
Schrittweise zum Grundstückskaufvertrag
Bodengutachten durchführen lassen, falls noch nicht vorhanden.
Finanzierungsangelegenheiten bei der Bank klären.
Notartermin gleichzeitig vereinbaren.
Vertragsentwurf wird 2 Wochen vor der Unterzeichnung an beide Parteien gesendet (Änderungen können dem Notar bereits hier mitgeteilt werden oder auch bei der Vertragsunterzeichnung).
Vertragsunterzeichnung - der Käufer ist jedoch noch kein Eigentümer des Grundstücks.
Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und signalisiert einen bevorstehenden Eigentumsumschreibung.
Notar meldet Grundstückskauf beim Finanzamt - das Finanzamt legt die Grunderwerbsteuer fest. Nach Zahlung der Summe wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar gesendet.
Notar veranlasst die Löschung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch und trägt den neuen Eigentümer ein. Der Kauf ist damit abgeschlossen.
Notar sendet die Rechnung zur Begleichung. Sie erhalten die Rechnung, wenn alle Eintragungen im Grundbuch erfolgt sind. Sie werden innerhalb einer festgelegten Frist aufgefordert, den ausstehenden Betrag zu überweisen.
Es ist wichtig, den Grundstückskaufvertrag nicht zu unterzeichnen, solange die Finanzierung nicht gesichert ist. Sollten Sie die Kaufsumme nicht aus eigenen finanziellen Mitteln aufbringen können, benötigen Sie einen Darlehensvertrag. Gehen Sie auf Nummer sicher und sichern Sie sich die Finanzierung mit einer Unterschrift, bevor Sie den Grundstückskaufvertrag unterzeichnen.
Notarkosten bei Vertragsabschluss
Bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags erhält der neue Besitzer eine Rechnung vom Notar, die auch die Gebühren für das Grundbuchamt beinhaltet. Daher werden Grundbuch- und Notarkosten gemeinsam erwähnt. Die Kosten bewegen sich in der Regel zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises. Beim Kauf eines Grundstücks für beispielsweise 90.000 € müssen Käufer mit Notar- und Grundbuchkosten zwischen 1.350 und 1.800 € rechnen.
Änderungen und Aufhebung beim Grundstückskaufvertrag
Kaufvertrag aufheben
In bestimmten Situationen, wie zum Beispiel bei schwerwiegenden Mängeln oder Zahlungsproblemen, kann eine Aufhebung oder Rücktritt des Grundstückskaufvertrags in Betracht gezogen werden. Um einen Rücktritt durchzuführen, muss dem Verkäufer arglistige Täuschung nachgewiesen werden. Das bedeutet, dass der Verkäufer von den Mängeln vor dem Verkauf wusste und diese dennoch verschwiegen hat. Nach Kenntnisnahme der Mängel muss dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Beseitigung gegeben werden. Ein Rücktritt ist erst möglich, wenn der Verkäufer dieser Frist nicht nachkommt. Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung ist zudem ein Widerruf möglich.
Bei einer Aufhebung vor Grundbucheintragungen ist dies oftmals formfrei möglich. Bei einer Aufhebung nach Grundbucheintragungen ist hingegen eine notarielle Beglaubigung des Aufhebungsvertrags erforderlich. Die anfallenden Kosten können zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt oder von nur einer Partei getragen werden.
Kaufvertrag ändern
Jederzeit können Änderungen am Grundstückskaufvertrag vorgenommen werden, dies muss allerdings schriftlich erfolgen und notariell beglaubigt werden. Dabei ist es essenziell, dass alle beteiligten Vertragsparteien mit den Änderungen einverstanden sind. Wenn keine notarielle Beglaubigung der Änderungen erfolgt, bleibt der ursprüngliche Kaufvertrag in Kraft. Auch hier ist die Übernahme der Kosten Verhandlungssache.
Zusammenfassung:
Aufhebung (Rücktritt) des Grundstückskaufvertrags bei arglistiger Täuschung und schwerwiegenden Mängeln
Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung
Aufhebungsvertrag notariell beglaubigt bei Grundbucheintragungen
Kostenverteilung verhandelbar
Änderungen am Grundstückskaufvertrag
Schriftform und notarielle Beglaubigung erforderlich
Einverständnis aller Vertragsparteien notwendig
Kostenverteilung verhandelbar
Der Grundstückskaufvertrag als Basis für Ihre Baufinanzierung
Der Grundstückskaufvertrag ist essentiell für Ihren Neubau. Bevor Sie ihn unterzeichnen, stellen Sie sicher, dass das Grundstück Ihren Absichten entspricht, um die gewünschte Immobilie zu errichten. Sammeln Sie vorab Informationen, um sie in die Planung einzubinden. Bei der Baufinanzierung unterstützt Dr. Klein Sie, durch mehr als 400 Bankpartner, eine passende Tilgung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu finden.
